据《中国新闻周刊》微信消息，进入11月，房地产领域的“救市”政策频频出现。

“在前期推出的‘楼宇保证交付’专项贷款的基础上，人民银行将对6家商业银行推出2000亿元的贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，鼓励其支持‘楼宇保证交付’工作。”中国人民银行副行长潘11月21日宣布。

此前，11月13日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，包含六大类16条。被业内称为“金融16条”，涉及房地产融资、抵押担保、受困房企风险处置等行业内外普遍关注的诸多问题。业内人士认为，这是今年以来对房企最大的扶持政策。

与以往侧重于刺激需求的“救市”不同，此轮密集的“救市”政策侧重于为房企提供更多的流动性。

其实购房者和房企就像一枚硬币的两面，连接点可能是“保教大厦”。自“保送楼”专项贷款推出以来，为房企提供流动资金的重要目标就是“保送楼”。

购房者和房企就像一枚硬币的两面，连接点可能是“保教大厦”。

置换资金不得流向集团公司。

11月14日，银监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅发布《关于商业银行置换预售监管资金有关工作的通知》指出，允许商业银行按照市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况和声誉风险的基础上自主决策，开展优质房地产企业担保置换预售监管资金业务。

2021年部分房企出险，存在挪用预售监管资金的情况。此后，预售监管资金管理更加严格。以恒大为例，其项目公司提取预售监管资金需要当地工体批准。有住建部人士告诉《中国新闻周刊》，即使是未投保的房企，自2021年起，也需要严格按照项目进度提取预售监管资金，没有灵活提取的空间。

055-79000明确提到，当监管账户内的资金达到住建部门规定的监管额度时，房企可以向商业银行申请出具保函置换监管额度内的资金。保函的置换金额不得超过监理账户内保证工程竣工交付所需资金的30%，置换后的监理资金不得低于监理账户内保证工程竣工交付所需资金的70%。

“用保函代替预售监管资金，并不新颖。”上述住建部门人士表示，很多地方已经允许置换，但他们的房企很少有这样的操作。在他看来，三部委联合发布置换细则，象征意义更大。毕竟之前对预售资金的监管有过收紧或放松，各地的选择并不一致。

据中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静统计，2022年以来，面对众多房企的流动性问题，全国已有超110个城市调整预售资金监管政策，或放松资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保障项目建设资金安全。“短期来看，以保函替代预售监管资金的政策作用有限，更多的是为优质房企释放流动性。”

关于资金使用，《通知》要求首先用于项目建设、偿还项目到期债务等。不应使用

如果说“保函替代预售监管资金”更注重提高项目公司的流动性，那么最近再次提到的“第二支箭”则侧重于改善房企的整体融资环境。

2018年，针对部分民营企业遇到的融资难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道，采取“三支箭”的政策组合。其中，民营企业债券融资的支持工具是“第二支箭”。

11月8日，银行间市场交易商协会发文称，继续推广和扩大民营企业债券融资支持工具，即“第二支箭”。具体而言，“第二支箭”由中国人民银行再贷款出资，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释证书、直接购买债券等方式支持民营企业发债融资。

交易商协会预计，这“第二支箭”将支持约2500亿元的民营企业债券融资，不仅针对房企，交易商协会在文章中特别提到，近期已组织中债促公司积极开展部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好效果。

这并不是中债促公司今年第一次为房企国内发债提供担保。8月，交易商协会力推公司为示范房企国内标准化融资提供全额担保。据中国指数研究院统计，8-10月，在首轮债券发行中，中债促进公司为6家房企提供了直接担保，合计融资68亿元。

显然，此轮担保债发行规模更大。在11月8日交易商协会公告后，龙湖集团200亿元的架式发行登记已经完成，协会也分别受理了美的地产和新城控股150亿元的架式发行。

“民营房企融资陷入‘债务风险爆发——预期持续爆发——金融机构规避——开发商大规模降价促销——销售回款下降、抵押物价值损失——债务风险爆发’的恶性循环。目前，对于一些问题不大甚至相对健康的民营房企的信用风险预期，存在不理性和一刀切的现象。”广东省城市规划院住宅政策研究中心首席研究员李对《通知》表示，“第二支箭”正是为了纠正这种不合理，一刀切。

李认为，目前民营房企的外部融资状况已经见底。10月份，房企非银融资556.8亿元，同比增长16.4%，平均利率3.48%，同比下降2.39个百分点。本月融资同比呈现正增长。与行业下行周期开始时相比，行业融资出现修复迹象。

无论是“保函替代预售监管资金”，还是“第二支箭”，更多的是针对“优质房企”。对于已经脱险的房企的救助政策，更多体现在11月11日央行和银监会联合发布的“金融16条”中。

其中，做好“保交楼”金融服务的表述引起了外界的关注。其中提到，除了已经落地的开发政策性银行提供“楼宇担保交付”专项贷款外，还鼓励金融机构提供配套融资支持。

鼓励金融机构对两类项目提供新的配套融资支持：一是剩余销售收入既能覆盖专项贷款，又能覆盖新的配套融资项目；二是剩余款项不能同时覆盖专项贷款和新增配套融资，但新增配套融资和专项贷款的配套机制已明确安排，还款来源已落实。

随后

1-10月，房地产开发企业房屋竣工面积同比下降18.7%，降幅比1-9月收窄1.2个百分点。连续三个月收窄，被认为标志着“保交楼”取得阶段性进展。

9月12日，恒大集团官方微信号发布消息称，当天，恒大集团召开复工复产周会，恒大集团董事长许家印要求9月30日前全面复工。自去年10月底提出“复工、复产、保证交房”后，许家印再次发出“军令状”。

根据许家印当时公布的数据，恒大国安大厦共有706个项目，其中668个已经复产，当时未复产的项目有38个。

作为危在旦夕的房企代表，恒大项目的“保送楼”情况无疑具有重要的风向标意义。华西恒大项目也是706个项目之一。LAM Raymond曾经是这个项目的供应商，项目公司至今还欠他300万左右的货款。

今年1月，他一度看到了兑现债权的希望。华西恒大项目工作领导小组曾拿出一份《恒大债务化解方案》，将债务分为“大额债务”和“小额债务”，限额为100万元。在LAM Raymond看来，这一债务转换计划并不令人满意。

以100万元以上的“大额债务”为例：一是债务无偿延期24个月以上，24个月后资产不能盘活，双方协商进一步延期。所谓“无偿延期”，是指存量债务只考虑直接费用，不考虑违约金、利息和罚款。其次，债权人需要约定不低于60%的债务以资产包的方式清偿，资产包是项目的住宅、商业、地下车库等物业。

从这份债转股方案中不难看出地方住建部门“保交楼”的政策倾向，其中明确提出，涉及复工复产的债务优先解决，原则上以待建房产作为资产包，负有“保交楼”任务的债务人必须承诺按期完成复工复产交楼任务。

然而，此后这种债务转换计划没有得到进一步推广。LAM Raymond甚至认为，当时抛出这样的债转股方案，目的是为了“维持稳定”供应商，鼓励他们恢复生产，“保证楼宇交付”。

LAM Raymond对《中国新闻周刊》表示，在实际的“保楼交房”过程中，很少有老供应商参与，而是雇佣了一批之前与恒大没有债务纠纷的新供应商。

“一方面，我担心老供应商因为之前的债务纠纷，从‘保底楼’收了钱后故意不供货；另一方面，老供应商也担心再次被套牢，参与‘保底楼’的积极性不高。”在他看来，这无形中推高了“保证送达”的成本。“为了规避风险，新供应商的报价往往会上涨，拿到的订单价格也比老供应商好。"

“恒大在贵阳共有27个项目，项目陆续复工、投产。我们正努力在承诺的时间内交付大楼。当然，交货质量也会受到影响。”参与华西恒大项目“宝教大厦”的工程方告诉《中国新闻周刊》，华西恒大具体项目目前处于“半停工”状态，供应商“惊弓之鸟”，不再愿意垫付资金。他们往往是资金有多少就干多少，处于干干停停的状态。

他参与“保底楼”项目是在“保底楼”专项贷款注资项目之后。8月中下旬，住建部、财政部、央行等相关部门出台了

“金融16条”是指为两类问题地产“保教大厦”提供配套融资支持，结合专项贷款。此前，在2022年第三季度央行货币政策委员会例会上，已提出“投入使用‘楼宇交付担保’专项贷款，适当引导商业银行提供配套融资支持”。

显然，仅靠目前发放的“保证交房”专项贷款，是不足以完成“保证交房”任务的。

“项目申请的专项贷款约3亿元，当地住建部门专门组织了项目供应商会议，鼓励所有供应商参与‘保底交楼’，也是希望给各方注入信心，确保项目进度。”花溪区恒大项目“保教楼”的施工方告诉《中国新闻周刊》，即使该项目获得专项贷款，但“保教楼”的供应商货款并未以现金形式全额支付。

当初约定的支付方式是50%现金，50%资产包，但10月份实际收到的现金只有20%左右。每个供应商可以获得不同比例的现金。不排除一些关系维护良好的供应商可以获得更高比例的现金支付。"如果现金支付的比例更高，项目的进展会更快."

“去恒大化”的本土项目

目前已落地的专项贷款仍难以覆盖“保底交楼”的资金需求，并非孤例。

比如，湖北随州有3个恒大项目。据《中国新闻周刊》，9月份开始专项贷款已分批发放到监管账户，但认为仍有缺口。去年恒大爆雷，三个项目进度不一样。2021年底，政府接管。曾发现三个项目完工之间存在约11亿元的资金缺口。即使把部分已建成的车库卖掉，不算项目旧账偿还，资金缺口也要达到89亿元，但预售资金监管账户只有3000多万元。

更何况目前专项贷款还没有覆盖到所有需要“保底交付”的项目。以山东为例。接近省住建厅的人士告诉《中国新闻周刊》，恒大在山东省有60个项目，其中25个项目申请了专项贷款，目前实际发放约22亿元。对于仍无法落实建设资金的项目，在下一批申请专项贷款时，尽可能将恒大项目纳入申请范围，解决建设资金不足的问题。

在充分利用专项贷款的同时，如何筹集和盘活更多的资金是一个棘手的问题。该人士表示，对于恒大项目，很难协调银行机构提供融资支持。今天采取的路径主要有两条：一是梳理预售监管资金是否已被查封冻结，尽量协调解除冻结；第二，抵押贷款要尽快发放。如果购房者不愿意办理手续，应引导其退房。

多位对恒大债权提起诉讼的债权人告诉《中国新闻周刊》，即使目前已经取得法院的胜诉判决，也无法执行恒大项目公司的任何资产。显然，“保送楼”被放在了更重要的位置，这也为各地完成恒大项目的“销售数”争取了时间，这甚至是比“保送楼”更紧迫的任务。

恒大项目“解约”的实质是将项目“去恒大化”，将恒大集团的风险与项目隔离，减少集团公司风险演变带来的不确定性。比如通过项目公司的股权转让，不再与恒大集团有联系，这样即使集团公司破产，项目的继续建设仍然会有承包商。同时，也可以保证资本资产将用于项目的继续建设，而不是清偿债权人的债务

之前项目销售的方式主要是股权转让、项目转让、竣工交付，而现在代建代管的模式逐渐成为各地的主要方向。据了解，目前恒大项目销售率较高的省份，普遍采取代理、代管、持有的方式处置项目，实现项目“去恒大化”，阻断“保送楼”项目风险和群体风险。比如今年8月底，广东恒大项目的销售率只有21%，但到10月中旬，已经上升到91%。

代建模式的核心是由来已久的代建模式，即由有开发需求的委托方发起，有开发能力和施工经验的受托方部分或全过程参与设计、开发、管理和服务，最终实现共同盈利。

前述接近住建部人士表示，距离年底还有不到两个月的时间，地方正在冲刺推动恒大项目的销售。在冲刺阶段，要加快各项工作，突出“快”字方针，即签订代理代管合同、资产处置、复工复产、快速交付。这一切的起点是在破产前签订托管合同。

目前部分省份的签约方多为平台公司，未来有机会引入更专业的机构，直接导致今年代建业务再度火爆。

在2022年第三季度年中业绩会上，包括碧桂园、龙湖、旭辉等在内的多家房企都不约而同地表示看好代建市场的前景。碧桂园总裁莫斌表示，公司已与多个地方政府达成协议，以委托模式积极承担政府保障房交付任务。