成都商报-红星新闻3月5日上午，市十四届人大一次会议开幕。中华人民共和国国务院总理李克强向大会作政府工作报告。

稳定地价、稳定房价、加强住房保障体系建设作为今年的工作重点写入了报告。值得一提的是，除了扩大保障性住房供应、促进房地产市场健康发展的长远要求外，防范化解房企风险今年首次写入报告。

同时，报告中“支持改善性住房需求”的要求，被业内普遍认为是今年房地产走势的新亮点。房地产市场的这些新布局背后释放了怎样的政策信号？今年的房地产能“逆风翻盘”吗？带着这些问题，红星新闻记者与多位房地产行业的学者专家进行了对话。

关键词1

防范化解房企风险首次写入政府工作报告。

解读：只有保证房地产的稳定，才能防范银行体系和地方债务两大风险。

在有效防范化解重大经济金融风险的路径规划中，报告明确提出：“房地产市场风险隐患较多，部分中小金融机构风险暴露。”为此，要有效防范和化解优质头部房企风险，改善资产负债表，防止无序扩张，促进房地产行业稳健发展。

“从报告中可以看出，‘防风险’大概率将是今年房地产发展的一大主题。”易居研究院研究总监严跃进在接受红星新闻记者采访时表示。

风险从何而来？严跃进认为，根据报告分析，风险主要来自两个方面，一是房地产本身的风险，二是地方政府的债务风险。他解释说，一旦房地产行业陷入持续低迷，房地产开发商就会出现资金链风险，保交大厦将难以维持。另一方面，地方政府将土地卖给房企，房企因资金困难无力偿还债务，也会导致政府的财政危机。

中国政策科学研究会经济政策委员会副主任徐洪才指出，由于过去房地产市场快速上涨，很多房企盲目扩张，到处拿地。在“拿地-开发-卖房”的传统模式下，由于近期经济下行压力较大，房地产消费终端动力不足，导致房屋供过于求，资金断裂，可能引发系统风险。

红星新闻记者注意到，报告特别强调，要有效防范和化解优质头部房企风险，改善资产负债表，防止无序扩张，促进房地产行业稳健发展。严跃进认为，这表明优质头部房企的风险缓释工作仍将继续，今年也将是继续实施资产负债表优化的一年。

同时，徐洪才也指出，头部房企拿地更多，自身负债更大。如果头部房企出现严重财务问题，无法偿还银行债务，首先会激发银行体系的金融风险；同时，大多数头部房企参与城市建设，获得充足的政府资金。一旦他们无力偿还，就会导致城市的财政受损，甚至影响城市的综合发展。

为了应对这些问题，实际上从去年11月开始，中央层面已经出台了多项措施来化解房企的流动性风险。比如11月14日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》；11月11日，央行、银监会联合发布“金融十六条”，均对防范房地产系统性风险做出明确指导。

在中央经济工作会议上

据媒体报道，去年12月15日，中华人民共和国副总理刘鹤在第五轮中欧工商领导人和前高官对话的书面讲话中指出，“房地产是国民经济的支柱产业”。针对当前的下行风险，刘鹤在发言中表示，已经出台了一些政策，并正在考虑新的措施，以改善行业的资产负债表，引导市场预期和信心回升。

从融资端看，根据央行统计，今年1月份，房地产开发贷款增加3700多亿元，同比多增2200亿元；国内房地产债券发行400亿元，同比增长23%，房企资产负债得到改善。

在严跃进看来，此次风险防范方面明确提到了房地产的内容，充分显示了房地产化解风险的紧迫性和重要性。各地要高度重视这一内容，防范房企新的风险。

关键词2

在过去五年的政府工作报告中，首次提到“支持改善性住房需求”。

解读：增强增量需求，推动房地产进一步回暖。

在保障基本民生和发展社会事业的安排方面，报告指出，要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民和青年的住房问题。

红星新闻记者梳理近五年的政府工作报告发现，从2019年到2023年，支持改善性住房需求的表述在这五年中首次被写入政府工作报告。这背后释放了怎样的信号？

“这充分表明，今年工作的重中之重是提振住房消费需求。”严跃进认为，提振住房消费需求是目前的“头号工程”，相比之下，保障楼房交付、化解债务风险、预售资金、推广新的开发模式。

为什么当前刺激住房需求的“头号工程”出现回暖？在严跃进看来，只有提振住房消费需求，才能真正解决其他房地产问题，包括头部房企的财务风险。

“改善型住房也是一种刚需住房，只是面积更大，买房需要更多的钱。”徐洪才还指出，目前中国城乡有6亿套房子，中国城镇居民的住房已经基本得到满足，所以房地产市场的发展潜力已经不是存量房时代了。

因此，在徐洪才看来，未来房地产的主要消费者将是新城市的年轻人和有一定资产的人。在这种情况下，要促进房地产市场的消费，就要在刚需的基础上，鼓励改善型住房的消费回暖。

基于上述原因，徐洪才告诉红星新闻记者，要提振房地产信心，今年要对购买第一套住房给予大力支持，对购买第二套住房也要给予合理支持。“但这一举措的前提还是建立在留房不炒的定位上。”

在刚需住房支持方面，根据央行的相关数据，到去年12月，新发放的个人住房贷款平均利率比去年底下降了约140个基点。除了少数热点城市，大部分城市的首付比例政策下限已经达到国家底线。今年央行和银监会建立首套房贷利率政策动态调整机制，已有近30个城市将首套房贷利率下限降至4%以下。

房价会重回“暴涨轨道”吗？

专家：不会暴涨，住房保障体系建设仍是重点。

“最近一段时间，市场信心有所增强，房地产市场的交易活动有所增加。”今年3月3日，中国人民银行副行长潘在国新办新闻发布会上这样说。

与此同时，中国民生银行首席经济学家文彬也告诉红星新闻记者，虽然最近新房交易没有明显反弹，但随着

随着房地产交易的回暖，此后房价是否会重回“暴涨轨道”？对此，徐洪才给出了否定的回答：“目前仍处于经济复苏期，人们对房地产消费的信心仍有待提振。现在是追求复苏，而不是担心暴涨。”

徐洪才认为，受疫情影响，居民储蓄意愿增强，消费动力不足，收入没有大幅上升。加上“房住不炒”的严控，大量资金涌入房地产市场的概率微乎其微。

事实上，“房住不炒”仍然是政府对当前房地产市场的持续定位。红星新闻记者梳理发现，从2019年到2023年，近五年的政府工作报告中，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”不断被提出。

在今年的报告中，明确要求建立和落实房地产长效机制，扩大保障性住房供应，推进长期租赁住房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。

严跃进也认为，结合政府工作报告中提出的解决新市民和年轻人的住房问题，保障性租赁房仍将是今年住房保障体系的重点。

早在今年2月初，住建部就制定了保障性住房的计划清单。住房和城乡建设部住房保障司副司长翟波曾撰文指出：2023年，要督促各地按时完成筹集360万套保障性租赁房、公共租赁房和棚改安置房的计划任务，大力增加保障性租赁房供应。

“住房是民生问题，提供经济适用房的政策会继续，就是让年轻人和普通人安居乐业，而不是用过高的房价去追求更大更多的泡沫。”徐洪才说。